尊敬的审判员：

上海市浩信律师事务所接受A的委托，指派本所王俊伟律师担任代理人，依法参加了本案的审理。通过法庭调查，针对本案争议焦点，根据查明的事实和有关法律规定，发表如下代理意见：

1.对于因甲醛超标原告可以解约退房款，是原告因家有儿童和生病老人所以重点关注的问题，双方经过充分磋商，在签订的《房屋买卖合同》第十一条其他事项第7款特别约定，并且以手写的方式注明：甲方承诺房屋内甲醛检测合格，若经第三方检测不合格，则双方和平解约，甲方退还一方所支付的所有房款。该约定属于《民法典》158条附条件的民事法律行为。

第一百五十八条 民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。

2.合同签订之后，原告经过第三人工作人员L联系被告共同选择一家检测公司进行检测，但被告拒绝共同检测、让原告自己检测。

被告却让X房公司员工W也就是被告的诉讼代理人委托江苏见正检验检测有限公司在4月11日开窗进行检测取得一份检测报告，用于欺骗原告。（见证据目录2-1见正公司工作人员与W微信聊天记录证明W是开窗检测）

无奈之下，原告于2023年4月13日委托同一家检测公司江苏见正检验检测有限公司关闭门窗进行了检测，结果甲醛严重超标。为保险起见，原告于2023年4月16日又委托有检测资质的上海蓝杉检测技术有限公司进行了二次检测，结果也是严重超标。在二次确认超标之后，原告基于合同的约定，并且为了避免损失的扩大，在4月19日委托第三人工作人员L向被告发出了解约通知和解约律师函。

3.反观被告，除了采取开窗检测取得检测报告欺骗原告之外，在得知甲醛超标的事实后，不但不积极出面处理，而是让X房公司员工W也就是被告的诉讼代理人，找到除甲醛公司破坏现场、采取除醛措施（见证据目录2-2\2-3\2-4W委托检测公司采用除醛措施之后再进行检测）然后再进行检测，从而获取了第2份检测报告，以此来阻碍原告解约。被告的开窗检测和除醛后检测的行为是为了自己的利益不正当地阻止条件成就，按《民法典》159条关于条件成就拟制的规定，应视为甲醛超标的条件已经成就。

第一百五十九条 附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

4.通过原告提交的证据可以看到，被告本人对于甲醛超标的事实在当时是承认的，并且自行提出拿10万元拆除现有装修、进行重新装修的解决方案。但因为其本人和X房公司签有《委托旧房改造暨营销服务合同》，装修材料及费用都是X房公司支付，X房公司要从中收取高额服务费、从中盈利，最终未能达成一致。（见证据目录2-5第三人L与被告聊天记录，被告与X房公司存在合同，30万定金宁愿给别人也不退还原告）

5.空气质量检测具有很强的时效性，在被告恶意造假、拒不配合的情况下，原告单方委托有检测资质、检测程序方法规范的检测机构的检测结果，足以证明当时甲醛超标的事实。而被告申请法院委托的检测报告虽然检测结果不超标，但是存在间隔8个多月、除醛破坏现场、温差差距过大等严重问题，经过庭审质证检测公司确认该报告仅仅证明2023年12月27、28日采样时的甲醛状态，无法证明案发时3-4月份的甲醛状态，也就无法作为证明当时甲醛状态的证据。

法不强人所难， 原告作为普通的购房人，在被告拒绝共同检测、并且恶意阻挠的情况下，在自己力所能及的范围内，两次委托检测机构对案发时的甲醛含量进行检测，结果都是超标，已经尽到了自己的义务。在合同明确约定的情况下，及时发出解约书面通知，要求被告退还定金，理由充分、证据确凿，应当得到法院的支持。

被告作为卖方，在得知甲醛超标的事实之后，委托除醛公司除醛、提出了拿出10万元重新装修的解决方案，足以证明当时对于甲醛超标是承认的。但基于已经将房屋装修、出售等重大事项打包给X房公司，已经丧失了话语权，最终导致重新装修方案未能落地。并扬言30万元即使给别人也不会退给原告。

综上，作为买卖合同的双方应当诚实守信，被告因使用低劣装修材料导致出现甲醛超标问题，应当按委托协议向X房公司追偿，而不应采取开窗检测、除醛后检测、破坏现场等方式恶意拖延时间，将原本简单的事情复杂化，造成不必要的诉累。